看完昨天挂牌的宅地，感觉明年奥体的次新房压力大了
◎Tips：今日共2盘正在登记，明细见文末
01
昨天 ，姗姗来迟的杭州首批集中供地挂牌。
60宗宅地，话题性十足，毫无意外地刷屏。比如竞拍规则再现大变化，启用“一次性报价”模式。再比如限价体系进一步调整，许多郊区又涨了。
但我最关注的，是许多一度以为“断供”的热门板块，居然又源源不断地供应了。
最典型的是奥体-世纪城，原以为SKP售罄后，傲世邸差不多就是独苗了。结果这次又上新了2块宅地，限价还又都降了一千。
世纪城隔壁的供地大户——未来总部社区，本次也拿出了2宗首发宅地，来势汹汹。
好消息是，加上今年的二三批集中供地，奥体世纪城红盘明年又能管够。但它们的上市撞期奥体、亚运村的交付大年，对二手房可不一定是什么好消息。
02
这次挂牌的2宗奥体宅地。一宗位于飞虹路与利丰路交叉口，杭州壹号院、嘉品，均在500米范围内。商住用地，体量7.5万㎡。
另1宗在奥体印象城西侧、檀悦斜对角，占地1.9万㎡，体量5.1万㎡，纯宅地。
肯定有人说，2宗地可售撑死几百套住宅，都不够炒房客塞牙缝，我宇宙中心的二手房毫无压力啊！
但昨天我用无人机航拍了一圈，发现奥体-世纪城远远没填满，还有大片平整空地。那些开满油菜花的春田，甚至有几分郊野公园的空旷感。
以嘉品旁那块商住地为例，它的前后左右，全是空地。印象城西侧宅地的北面和西面，也各有一块紧挨着的长方形土地。
放心，在寸土寸金的奥体，挥霍一平方米土地都是国有资产流失。奥体业主如今窗前的自然风光，最终大部分都会造成房子。
空地不代表就是宅地，也可能是商业、教育等用地。
所以，我仔细对比了2019年底发布的《奥体博览中心单元控规》：至少博奥路和飞虹路交叉口的那块弧形土地，规划为商住用地。
还有控规不是一成不变的，可以根据需要不断调整。
比如奥体目前不缺商业（已有奥体印象城，未来还有SKP、壹号院商业和奥体中心地下商业），说不定会有部分商业地块变更为住宅。
就算不变更，许多商业还有可能最终化身大平层，你懂的。一样会抢走部分二手豪宅的接盘侠。
03
如果只看传统的奥体-世纪城，剩余可开发用地终究有限。但不可小觑的是，世纪城隔壁的未来总部社区进入供应期了！
本次2宗首发宅地总占地面积近6万㎡，地上总可建体量近15万㎡，限价31500元/㎡。
从奥体印象城出发，沿着机场城市大道一路往东，左转新宁路至通北路口，就到了未来总部社区的启动区块，全程约莫12分钟。
别看规模也不大，但你要知道，这只是开始啊！
一路驱车过来，新宁路和通北路两侧，目之所及，几乎皆是空地。从空中俯瞰，更是壮阔，四周全是大片待开发的土地。
去年11月，启动区块选址论证方案通过杭州市政府正式批复落地。东至生兴路、南至机场城市大道、西至新宁路、北至通北路，总规划面积552亩。
从用地规划布局看，光启动区，就还有数宗宅地待上市。
而按照规划，整个未来总部社区，一期用地面积185公顷（2770亩），二期用地面积169公顷（2530亩），合计高达5300亩，聚焦总部经济、突出社区概念，构建以新基建、新制造、新文娱为主要方向的“3+X”产业体系，打造杭州湾产城融合示范区。
未来总部社区启动区块效果图
虽然是产业区块，但这么大的体量摆在这里，作为配套的居住用地，肯定不会少。毕竟杭州已经有那么多新城了，再找那么多产业填满这里，可不轻松。
这么巨量的空地，出让井喷起来连自己都会怕。
当然，肯定会有人说这里又不是正宗奥体。但是，谁敢轻视政府包装一个新中心的能力？过去5年，钱塘江南岸的“风暴眼”不就从滨江、奥体中心、世纪城一路蔓延到亚运村？
何况是如此大片一张白纸似的净地，多高大上的规划都能画出来。不用拿宁围比，宁围就是一件旧衣服上面缝补了几条花边。
而且这还不是全部。在未来总部社区往北，还有2775亩的钱塘江未来总部基地。
昨天挂牌的几宗地当然不足为惧，但如果这个总那个总的，今年第二批、第三批集中供地再陆续放量，对市场的冲击就大了。
04
去年杭州5月第一批集中出让的宅地，还有许多未上市，比如傲世邸、如澜轩。
从时间表上推算，今年第一批出让的奥体、未来总部社区宅地，大概率会在明年春天后陆续上市，正好撞期奥体-世纪城-亚运村的“史上最盛大交付季“。
按照合同约定，今年中至年底，奥体超级大盘保利滨江澄品、滨江御虹府，将先后迎来交付。
澄品高层、洋房加一块近2000套，御虹府1145套。
澄品早期开盘时，遭遇行情调整，奥体的投资热情有所回落，自住客占比不小。但等御虹府入市后，投资客比例明显增多。
到了“滨江三品”、“亚运村四子（星翠澜庭）”时代，投资热情空前高涨。
其中不乏大量拼DD和代C购房者，某亚运村销售更直言：他手上的客户20%以上是代C。这些人的想法几乎一致：等交付后，赶紧套现结清。
这7盘，从明年1月至明年底，轮番交付，总交付房源量达7100余套。
君品、嘉品最后一次开盘中签率低于10%，合计限售房源643套。2020年7月，杭州推出人才限售，三品和亚运村四子，又合计贡献了965套人才限售房。
但即便去掉这批限售房，也还有5500余套。加上御虹府，仍有6600多套。
按15%比例出货，二手市场就会多出千余套房源。加上早期的奥体三兄弟、天赋和檀悦等，竞争激烈。一个板块抛压过大时，价格很难始终坚挺在超高位。
今年出让的奥体宅地，明年化身超级红盘上市，销路当然不愁。但红盘开闸时，一边是接盘侠人人先跑去试手气，另一边是次新挂牌持续猛增，二手市场可能要面临短暂的冰封期。
无论对奥体-世纪城的未来如何看好，房东们都得做好明年过一小段苦日子的准备。
▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
| 湖沁宸园 | 19800 | 板块：东湖新城 房源：92套 户型：98㎡ 登记方式：验资30万 登记日期：3.23-3.27 |
| 湖山壹品苑 | 21722 | 板块：临安滨湖新城 房源：190套 户型：89-315㎡ 登记方式：首套验资60万，二套80万，全款200万 登记日期：3.22-3.24 |
▍观点·问答·导购·土地·市场
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文∣麦格/江公子
编辑∣二叔
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